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지분형 모기지는 공공기관 중심 제도지만, 최근 민간 건설사와 금융권의 참여 논의도 활발해지고 있습니다.
앞으로의 방향성과 민간 참여 가능성까지 정리해 드립니다.
지분형 모기지, 공공만의 제도일까?
지분형 모기지는 초기에는 LH·SH 등 공공기관 주도로 시작된 주거정책입니다.
정부가 집값 일부를 부담하고, 개인은 지분을 사는 구조로
초기 비용을 낮춰주는 정책형 모델이었죠.
하지만 최근엔 민간 건설사와 금융기관들도
이 지분형 구조에 관심을 보이고 있으며,
정부 역시 이를 제도적으로 확장·유도하고 있습니다.
그렇다면 과연 민간이 지분형 모기지에 실제로 참여할 수 있을까?
이 글에서 현재 상황과 향후 전망을 정리해드립니다.
현재까지는 공공기관 중심
| 공급 주체 | LH, SH, 지방 도시공사 등 공공기관 |
| 자금 지원 구조 | 정부 재정 + 주택기금 |
| 청약 시스템 | LH청약센터, SH청약 등 별도 운영 |
| 소유권 분할 방식 | 공공: 50~70% / 개인: 30~50% |
✔ 현재까지는 민간 참여 없이, 100% 공공 주도형 모델입니다.
민간 참여 논의 배경
왜 민간이 참여하려 할까?
- 주택 공급 다양화
정부는 공급량 확대를 위해 공공만으론 한계가 있다고 판단
→ 민간 자원 활용 필요 - 자금 조달 및 운영 부담 분산
공공 예산 의존을 줄이고, 민간 금융사 및 시행사 자금 유치 - 공공+민간 협력형 주택 모델 확대
민간이 시공하고 공공이 분양하는 구조 도입 가능성 확대
추진 중인 민간 참여 모델
국토부 및 주택도시보증공사(HUG) 중심으로
다음과 같은 민관 협력형 지분형 모기지 모델이 시범 추진 중입니다:
| 민간 시공 + 공공 분양 | 민간이 짓고, 지분형 조건은 공공이 설정 |
| 금융기관 연계 지분 대출 | 지분 매입에 필요한 자금 일부를 은행이 보증 또는 대출 지원 |
| 민간 시행 + 정부 보증 | 분양 시 정부가 수익 일정 보장 또는 위험 분산 지원 |
📌 현재는 파일럿 수준이지만, 2025년부터 일부 지역에서 실험적 도입 예정입니다.
민간 참여 시 기대 효과
- 공급 속도 향상
민간 시공 능력 활용으로 주택 건설 속도 상승 - 다양한 주택 유형 확대
소형 평형, 신혼부부형, 1~2인 가구 맞춤 주택 등 다양화 - 자금 조달 유연성
공공 재정 외에 민간 금융 활용으로 공급 안정화 - 입주자 선택권 강화
지분 비율 선택, 위치 다양화 등 수요자 맞춤형 모델 가능
민간 참여 시 고려할 점
- 공공성 유지가 핵심:
민간이 수익만 추구할 경우 제도의 취지가 흐려질 수 있음 - 분양가 관리 필요:
지분형이라고 하더라도 시세와 연동되면 부담 증가 가능성 있음 - 계약 구조 복잡성 증가:
공공+민간+금융이 얽히면 계약 조건과 관리 체계가 복잡해질 수 있음
✔ 따라서 민간 참여는 공공주택의 틀 안에서 신중하게 관리되어야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 현재 민간 건설사도 지분형 청약을 받나요?
👉 아직은 아닙니다. 모든 지분형 청약은 공공기관을 통해서만 접수됩니다.
Q. 민간 참여 모델은 언제 도입되나요?
👉 국토부는 2025년 하반기부터 시범사업을 확대할 계획입니다.
Q. 민간 참여 지분형은 어떤 지역에 공급되나요?
👉 신도시, 재개발지역, 3기 신도시 중심으로 검토 중입니다.
마무리 정리
지분형 모기지는 이제 공공만의 정책이 아니라,
민간과 협력해 더 큰 변화를 만들어가는 방향으로 나아가고 있습니다.
✔ 민간의 자금력 + 공공의 제도적 안전성
✔ 실거주 목적을 유지하면서도 공급 확대 가능
✔ 다양한 모델이 등장할수록 선택지도 늘어남
앞으로 지분형 모기지 시장은 민간과 공공이 함께 만드는 공간이 될 것입니다.
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